华天酒店地产项目难出售

华天酒店集团股份有限公司(以下简称“华天酒店”)在2018年巨亏4.78亿元后,2019年前三季度累计已经亏损1.82亿元。尽管在2019年下半年开始密集抛售资产谋求扭亏,但4次资产抛售仅有2次对外成交。

《中国经营报》记者查询发现,华天酒店扣除非经常损益后的净利润连亏数年或是受多元化开拓房地产业务所累。

自2012年底开始联合控股股东华天实业控股集团(以下简称“华天集团”)收购北京金方商贸大厦,华天酒店和华天集团已累计投入超过13.1亿元资金,却未能如期盘活。

而其斥40亿元重金在湖南省宁乡县打造的中部华天城项目中,高尔夫球场被当地政府勒令拆除,亏损数亿元,中部华天城二期近年来投资开发也几近停滞。

自卖自买

华天酒店赶在2019年最后几个工作日火速出售了湖北华天大酒店有限责任公司(以下简称“湖北华天”)100%的股权,据公告,此次股权转让将令华天酒店2019年税前利润增加约2.82亿元。

2019年10月22日,华天酒店通过公开挂牌竞价的方式转让湖北华天100%的股权,首次挂牌后流拍。2019年12月1日,华天酒店宣布降价2000万元,12月18日该事项经股东大会批准,同年12月28日与意向受让方签订《产权交易合同》,同年12月31日签订补充协议并收到首批股权转让款。

事实上,2019年华天酒店密集抛售资产,此前,在外界看来其意在避免被ST。不过其2019年4次资产出售,2次属于“自卖自买”。

2019年8月,华天酒店宣布通过公开挂牌竞价的方式,转让全资子公司益阳银城华天酒店管理有限责任公司(以下简称“银城华天”)100%股权及相关债权,转让总价不低于评估价2889万元。

银城华天100%股权被作价1元,并将华天酒店对其账面价值为4591万元的债权作价2889万元打包出售。在公开挂牌半个月之后,无外界受让方接盘,最终银城华天被唯一的意向受让方、华天酒店全资子公司湖南华天资产管理有限责任公司摘牌。

2019年11月8日,华天酒店发布了拟转让控股子公司灰汤华天账面价值为8.91亿元的债权,转让价格不低于评估值6.95亿元,挂牌期间无外界受让方,灰汤华天的债权最终被唯一的意向受让方、华天酒店全资子公司长沙华盾实业有限公司(以下简称“长沙华盾”)摘牌,截至2019年12月底,6.95亿元的交易款已全部打入湖南联交所账户。经粗略计算,此次交易造成的资产减值可能高达1.96亿元。

值得关注的是,华天酒店自卖自买股权债权涉及的灰汤华天,属于华天酒店旗下公司中的“亏损大户”,2016年至2018年合计亏损7.02亿元,2019年上半年末净资产为-7.63亿元,总资产18.2亿元。

灰汤华天经营范围为房地产开发和销售、酒店服务、物业管理,近几年之所以产生巨额亏损,或缘于其在湖南省宁乡县投资开发的体育公园高尔夫球项目被当地政府勒令拆除,因此确认资产报废损失金额2.16亿元。

对于高尔夫球场取缔后,相应土地后续利用安排情况,华天酒店方面回复记者称,灰汤体育公园高尔夫球场被取缔整改后,公司拟将其开发建设为房地产项目,并积极探讨后续土地用途变更处理的可行性及操作步骤。目前,公司正就土地变性一事向相关政府部门进行申报,同时,公司也在进行房地产项目的相关前策工作。

按照此前年报公布,灰汤华天总投资40亿元的中部华天城项目二期,和合作开发商产生诸多矛盾,项目近几年处于停滞状态。

华天酒店2019年4次抛售资产中,唯一一次很快对外出售的资产当属张家界华天城购物中心及所持有的张家界市房产,由张家界武陵山珍馆有限责任公司支付约2.65亿元购得。

未盘活的烂尾楼

华天酒店在2012年下半年开始筹划收购北京金方商贸大厦,按照最初的计划,拟收购后盘活资产改为星级酒店来经营,此后,华天酒店及华天集团合计向金方商贸大厦开发商北京浩搏拆借资金超13亿元。但金方商贸大厦资产不仅未能盘活,且已资不抵债,陷入破产清算境地。

2018年6月,北京浩搏被华天集团申请进行破产清算,随后则改申请为破产重整。不过,由破产清算改为破产重整后,破产管理人北京天职国际会计师事务所已分别于2019年6月、2019年9月先后3次在北京产权交易所网站公布重整投资人意向招募公告,以网络竞价方式公开招募,三度招募意向投资人全部流拍。

2019年10月北京浩搏破产清算案召开债权人会议,经债权人表决审议通过了延长重整期限至2020年4月25日。

金方商贸大厦位于北京市丰台区南方庄68号,大厦内部1层、2层为商业,3层至5层为办公,6层以上为商业酒店。目前,金方商贸大厦合法建筑面积为48597.6平方米,该项目土建已封顶,电梯已安装但未运行,机电、消防图审尚未完成,市政(给排水、排污、供暖)尚未申报,各专业的分项验收尚未完成。

2013年华天酒店投资1142.4万元以增资扩股形式收购了北京浩搏43.4%的股权。华天集团、北京德瑞特经济发展公司、华天酒店集团股份有限公司以及曹德军,持股比例分别为18.6%、30.4%、43.4%以及7.6%。

虽然华天酒店和华天集团当初获得北京浩搏62%股权的对价金额较少,后续却持续输血,至2018年7月27日,合计向北京浩搏提供借款本金及利息13.16亿元。华天集团提供借款本金及利息4.37亿元,华天酒店提供借款本金及利息2.36亿元,长沙华盾提供借款本金及利息6.43亿元。

华天酒店方面回复《中国经营报》记者采访表示,华天酒店与华天集团收购北京浩搏以来,完成了债务重组,解除抵押、查封和原预售(2004年)的备案登记,积极推进金方商贸大厦合规手续办理,并装修售楼部和样板房。至项目停工前,金方商贸大厦尚未完成竣工验收,因此暂未对外销售。北京浩搏主营房地产开发及商品房销售等,旗下唯一开发项目为金方商贸大厦,无其他主要业务。

据华天酒店此前公告,截至2018年7月27日,北京浩搏审计后资产总额9.46亿元,负债总额16.26亿元,所有者权益-6.79亿元。

截至2018年12月31日,华天酒店对北京浩搏的债权余额为9.3亿元,北京浩搏归属于华天酒店的累计超额亏损金额为5.3亿元。

记者通过梳理发现,北京金方商贸大厦自1993年前后就开始启动开发,这个时间甚至早于华天酒店的成立时间(华天酒店1994年才由华天集团发起设立)。尽管已历时26年,至今尚未竣工投入使用,是当地较为知名的“烂尾楼项目”。

记者了解到,1993年金方商贸大厦项目由北京市农工商开发贸易公司(以下简称“农工商”)申请立项,与德瑞特公司合作开发。1997年项目开工建设,同年增加建筑面积3800平方米,总规划面积44290.8平方米。建至地上四层后,因多种原因于1998年停工。

2002年3月,金方商贸大厦申请由基建项目改为商品房开发项目,农工商、德瑞特公司和北京浩搏签订《金方商贸大厦项目联合开发协议》,约定由浩搏基业开发建设,建成后按照比例分配。

2003年9月金方商贸大厦复工,2004年初主体结构封顶。同年取得《预售许可证》,未向市场进行有效销售。

2004年9月20日,北京浩搏取得金方商贸大厦项目《国有土地使用证》[京丰国用(2004出)第002003号]。该宗土地使用权类型为出让,用途为商业、办公、地下车库,面积7078.77平方米,使用期限商业40年、办公及地下车库产权为50年。


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